La oferta para acceder a créditos hipotecarios hoy es de la mas variada. Casi todos los bancos cuentas con la nueva línea de crédito ajustados por UVA y algunos incluyen tasa fija los primeros años. A continuación analizaremos la oferta y veremos cual es el más conveniente.
Antes de comenzar con este análisis recordemos que UVA enuncia la Unidad de Valor Adquisitivo, esta unidad replica la inflación mensual medida por el nuevo INDEC que por el momento entrega datos reales. Todos los créditos se ajustan por UVA + un porcentaje, este porcentaje en definitiva será la ganancia que se quedará el banco y el resto es ajuste por inflación.
Lo primero que debemos analizar antes de incurrir en cualquiera de estos créditos es si nuestro salario en las últimas paritarias tuvo un ajuste por encima o por debajo de la inflación. Podemos realizar un ejemplo práctico con la inflación del 2016, dado que el INDEC no brindó indices de inflación a principios de 2016 utilizaremos los valores suministrados por el IPC Congreso. La inflación en el año anterior fue del 40%, si nuestro aumento de sueldo fue de tan solo el 35% tuvimos una pérdida del 5% en poder adquisitivo. Si esa tendencia se repite durante el transcurso del préstamo nuestra cuota se nos encarecerá 5% + comisión bancaria, si esta última es del 5%, cada año nuestro crédito será un 10% mas caro. Pensando en que muchos toman créditos por 20 o 30 años un desfasaje del 5 o 10% puede destruir nuestras finanzas.
Dejando en claro el punto anterior y debido a que no lo analizaremos en esta publicación, el mejor crédito a tomar es el PROCREAR. Estos créditos están orientados a la clase baja, se evalúa y prioriza la mayor necesidad al momento de entregarlos y además cuentan con subsidios del estado por hasta 40% del valor del mismo. En otras palabras, pedís $1.000.000, (en caso de calificar y cumplir con las condiciones prefijadas para este tipo de préstamo) el estado pone $400.000 y el tomador solo devuelve $600.000 ajustado por UVA + tasa. Califican los grupos familiares que cobren entre 2 y 4 salarios mínimo de ingreso (entre $16.120 y $32.240 calculado en Enero 2017), relación valor de cuota ingreso no puede ser superior al 25% y ofrece plazo de hasta 20 años.
Los créditos PROCREAR son entregados en su mayoría a quienes mas lo necesitan. Una familia donde dos trabajadores ganen en su conjunto mas de $32.240 (mas de $16.120 por persona) quedan automáticamente excluidos y deben buscar otra alternativa.
De las alternativas suministradas en la imagen, el crédito mas económico lo brinda el Banco Nación. Por un lado ofrece un crédito con tasa fija del 14% por los primeros tres años, algo que no se puede dejar de aprovechar con la inflación que por el momento no se imagina por debajo del 20% para 2017 y luego tasa variable. Dado que este crédito está en pesos, es aconsejable tomarlo si se puede adelantar la mayor cantidad de cuotas posibles en los primeros tres años, reduciendo el % de tasa de interés deudor aplicado en las primeras cuotas que siempre es mayor. Durante el resto del crédito la tasa de interés disminuye (mitigando el riesgo de la tasa variable) y se devuelve mas capital.
La segunda alternativa del Banco Nación es directamente el crédito UVA que ofrece igual que todos sus competidores, la ventaja es que posee la tasa mas baja del mercado junto con el Banco Macro para quienes cobren sus aportes en cada entidad respectiva. El ajuste de UVA + 3.5% es la tasa mas baja que hoy se ofrece en el mercado. Banco Nación permite tomar crédito por el 80% del valor de la vivienda y Macro solo por el 75%. El último dato no menor es que Banco Nación ofrece el crédito financiado hasta 30 años y Macro solo 20 años. En ambos casos el valor de la cuota no puede superar el 25% de los ingresos de la pareja.
La tercer mejor alternativa es el Banco Macro, como se explicó arriba ofrece tasa de UVA + 3.5% para clientes y UVA + 6.5% para no clientes, financia 75% del valor de la propiedad y ofrece plazo de hasta 20 años. En cada uno de los recuadros de la imagen se encuentra calculado el valor de la primer cuota si se toma un crédito por $1.000.000. En este caso el calor de la cuota de Macro es mayor al Nación porque el primero se calcula a 20 años y el segundo a 30 años.
El resto de las alternativas son dignas de evaluar si uno ya cuenta con operatoria en los bancos en cuestión y quiere ahorrarse un par de trámites. Personalmente por la diferencia de tasa que cobran elegiría hacer todos los trámites necesarios para conseguir el crédito más económico.
Para finalizar tenemos créditos de hasta $5.000.000 ofrecidos solo por los Bancos Santander y Galicia. Dado que los montos son más altos que los analizados anteriormente ambos bancos deciden no tomar riesgos. Banco Galicia ofrece una tasa de UVA + 4.9% para clientes y UVA + 6.5% a no cliente y financia solo el 70% del valor de la propiedad. Por su lado Santander no hace distinción entre clientes y no clientes, ofrece una tasa de UVA + 6.95%, financia hasta el 80% del valor de la propiedad. Ambos ofrecen hasta 20 años de plazo.
Tomar un crédito a 20 o 30 años es algo serio. Se compromete una parte importante de nuestro sueldo por un período largo de tiempo. Para tomar este tipo de créditos a tasa variable es recomendable tener cintura para poder pagar muy holgadamente el valor de la cuota por los primeros años, quedando en posibilidad de poder hacer frente a cualquier valor de cuota futuro.
Recuerden que los bancos realizan una revisión a nuestro estado de deuda a través de VERAZ, cada consulta resta una determinada cantidad de puntos en nuestro scoring, no es sabio recorrer todos los bancos preguntando que ofrecen, sino analizar las condiciones de los préstamos ofrecidos y presentarse en un solo lugar.